Vaše spokojenost je naším úspěchem

Volejte a pište zdarma Po-Pá, 8-17h

800 701 100 info@alvareal.cz

Rady a informace z oblasti realitní činnosti

Co získáte při uzavření (exkluzivní) zprostředkovatelské smlouvy a co ztrácíte při nevýhradním zastoupením

Většina z řad našich klientů se na naši realitní společnost ALVA REAL obrací s požadavkem, abychom jim prodali nemovitost. Pokud je požádáme o uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy, často se dotazují, zda to má nějaký smysl zadat prodej výhradně (exkluzivně) jedné realitní kanceláři. Mezi další otázky patří, zda se nebude lépe obrátit se na víc realitních kanceláří.

Pokud jde o otázku, zda exkluzivní smlouvu vůbec uzavřít, představte si, že se naopak rozhodnete pro spolupráci s více RK. Nemovitost se pravděpodobně objeví třeba v inzertních novinách vícekrát se stejnou fotkou, ale s jinými cenami. Zájemci samozřejmě budou volat na nejnižší nabídku. To jednak znamená, že ostatní RK j sou v prodeji zbytečné, ale především nemovitost prodáte prostřednictvím kanceláře, která nasadila nejnižší cenu. Ve finále se tedy nemovitost prodá za nejnižší cenu, i když by se mohla prodat za víc. Dá se tedy říci, že uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy mezi prodávajícím a RK je základem budoucího úspěšného obchodu. Proto tedy doporučujeme dohodnout se na exkluzivní smlouvě. V ní ovšem musí být jasně řečeno, za kolik se nemovitost bude nabízet, kolik bude činit provize RK, kdo provizi RK hradí a jak dlouho bude zprostředkovatelská smlouva platit. Mezi další doporučené a důležité ustanovení patří o kolik se zájemcem – nabízejícím stanovená cena bude snižovat, jestliže o nemovitost nebude zájem, a za jakých podmínek lze smlouvu vypovědět.

Co tedy získáte uzavřením výhradní zprostředkovatelské smlouvy?

Výhody:

  • Posouzení a doporučení maximální tržní ceny.
  • Tištěná prezentace s čelní fotografií.
  • Interntevá prezentace s několika fotografiemi na více než 10 ti realitních serverech.
  • Spolupráce s prověřenými profesionálními partnery realitních společností v regionu.
  • Zajištění prohlídky se zájemci za naši účasti.
  • Informování o způsobu prezentace a o projeveném zájmu.
  • Zajištění sepsání kupní, smlouvy o budoucí kupní, o převodu čl. práv, nájemní smlouvy.
  • Zajištění aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, snímek pozemkové mapy.
  • Zajištění znaleckého posudku ZDARMA nebo za zvýhodněnou cenu.
  • V konečné fázi pomoc při přepisu veškerých energií.
  • Sepsání daňového přiznání k dani z převodu z nemovitostí.
  • Žádné starosti s prodejem nemovitosti pro prodávajícího.

Co tedy ztrácíte, pokud se rozhodnete pro nevýhradní zastoupení klienta – umístění na vícero realitním společnostem?

Nevýhody:

  • Nemovitost se v tištěné inzerci objevuje u několika RK což je působí na potencionálního zájemce negativně.
  • Nemovitost se prezentuje dle zvážení každé RK zpravidla bez fotografie nebo s interiérovou fotografií.
  • Nemovitost se nabízí za různé ceny vlivem neseriózního přístupu makléřů realitních společností, což vede k nedůvěře potencionálních zájemců.
  • Vzhledem k tomu, že se nemovitost nabízí nekontrolovatelně mají potencionální zájemci pocit, že se jedná o nemovitost neatraktivní, tzv. „propálenou“.
  • Často realitní společnost, která má v nabídce nemovitost bez výhradní smlouvy nesdělí zájemci adresu a polohu nemovitosti, což vede k nedůvěře již v prvním jednání.
  • Neochota zájemců jezdit na prohlídky nemovitostí nezajištěné výhradní smlouvou.
  • V případě, že se zájemce přes odmítnutí realitní společností sdělit adresu nemovitosti jede na nemovitost podívat zjistí, že již nemovitost viděl, odmítá si dále nemovitosti bez výhradního zastoupení dále prohlížet.
  • Žádné pravidelné informace o vývoji a způsobu prodeje od makléře.
  • Pokud se nemovitost náhodou prodá přes jednu z realitních společností, často Vám ani nepomůže s vypracováním znaleckého posudku, vypsáním daňového přiznání.
  • Výhradní zastoupení znamená exkluzivní servis pro prodávajícího, větší jistoty a kompletní právní i prodejní servis.

Katastr nemovitostí a internet

Jak pohodlně nahlížet do katastru nemovitostí umožňuje bezplatný přístup pomocí internetu. Můžete získat ale pouze vybrané údaje.

Pomocí internetu lze již nyní velmi komfortně, například z pohodlí domova či kanceláře, nahlížet i do katastru nemovitostí. Přístupy jsou dva – buď placený na základě registrace, který využívá naše společnost nebo neplacený, který může využívat kdokoli.

Neplacené nahlížení

I když neplacené nahlížení zpřístupňuje jen vybrané údaje z katastru nemovitostí, nelze takto získat výpis z katastru nemovitostí, ani katastrální mapu, v mnoha případech pro ověření údajů postačující.

Odkrytí vlastnictví

Bezplatné nahlížení do katastru nemovitostí umožňuje jednak zjistit, kdo je vlastníkem budov, bytů, nebytových prostor, chat, pozemků. To může být pro případné kupující zajímavá informace a ušetří to i spousty ztraceného času v případném jednání o koupi nemovitosti. Určitou výhodu jistě poskytuje i pro vlastníka bytu, který se potřebuje dopátrat jiného majitele bytu v domě, může snadno zjistit, kdo všechno vlastní byty v budově. Zájemce se tedy může dovědět i další základní informace o vlastní nebo jakékoliv cizí nemovitosti.

Údaje o vlastnících u neplaceného nahlížení je ale nutné brát s určitou rezervou. Informace Vás neupozorní na skutečnost, zda v současné době neprobíhá na katastru nějaké řízení o zjišťované nemovitosti, které může například vlastníka či jiné právní vztahy změnit. (například vklad zástavního práva či věcného břemene). O tomto řízení se zájemce dozví z výpisu z katastru nemovitostí, který Vám vyhotovíme na základě placeného přístupu přímo v kanceláři ALVA REAL s.r.o. případně zajistíme na příslušném katastrálním pracovišti jimi potvrzené s kolkem. Pokud probíhá řízení o vkladu, záznamu či poznámky týkající se zjišťované nemovitosti, je na výpisu uvedeno písmeno P, což je tzv. plomba.

Informace o řízení

Bezplatné nahlížení do internetu se může hodit i tomu, kdo potřebuje zjistit, v jakém stavu je zápis vlastnického či jiného práva týkající se dané nemovitosti. Například na základě kupních smluv o převodu nemovitostí či v případě dědění. Do roku 2004 bylo nutné se informovat o průběh řízení osobně na katastru což v této době usnadňuje internetový přístup. Z informací lze odhadnout, kdy asi může dojít ke vkladu práva k nemovitosti či povolení zápisu, a porovnat jak rychle postupují jiné návrhy podané katastru ve stejný okamžik. Získat tyto informace umožňují sekce Řízení o vkladech , řízení typu Záznam a řízení typu Geometrický plán.

Jak se postupuje při získání informací z katastru

Nahlížení do katastru je i pro nezkušeného uživatele velmi jednoduché. Přístup do aplikace je z hlavní stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz). Klepnutím na odkaz Nahlížení do katastru se lze dostat k menu, z něhož si vybíráme co potřebujeme.

Pro získání informace o budově ze zadá nejprve obec ( např. Brno ), část obce ( např. Trnitá ) a číslo popisné budovy ( u chaty se zadává číslo evidenční ). Nemovitost nelze vyhledat podle jména a příjmení nebo rodného čísla či názvu firmy.

Informace obsahuje mimo jiné seznam vlastníků, výši spoluvlastnického podílu a místo jejich trvalého pobytu, číslo listu vlastnictví , na kterém je budova zapsána, o jaký typ budovy jde, způsob využití budovy, označení katastrálního území a číslo parcely, na které se nachází.

Pokud budete chtít zjistit údaje o parcele budete potřebovat zadat katastrální území a parcelní číslo. Informace o parcele obsahují též např. výměru pozemku, druh a způsob využití a označení mapového listu. Pokud je na pozemku umístěna budova, je na ni zobrazen odkaz.

Informace o stavu řízení lze tak získat snadným způsobem. Aby každý uživatel ale pochopil, v jaké fázi se nachází řízení, které ho zajímá, měl by se seznámit s tím, jaké operace se musí udělat při vkladu práva či pro vedení záznamu a co znamenají.

Které pojmy je dobré znát

V dalsím textu Vás seznámíme s těmi nejčastějšími pojmy, které budete potřebovat znát.

  • Založení řízení = zahájení řízení o povolení vkladu či provedení záznamu.
  • Zaplombování = v katastru nemovitostí (na Listu vlastnictví) je vyznačena plomba (velké písmeno P) u nemovitosti, jíž se týká podaný návrh . To má mimo jiné každého zájemce o nemovitost, který si prohlédne List vlastnictví upozornit, že se údaje v katastru (například o vlastnictví ) mohou změnit.
  • Předání ke zpracování = zkoumá se například to, zda má návrh všechny potřebné náležitosti.
  • Předání vkladu k aktualizaci = návrh splnil základní formální právní náležitosti, postupuje dále.
  • Změny navrženy = připraven návrh změn v katastru nemovitostí.
  • Odsouhlasení budoucího stavu = formální a věcná kontrola navržené změny údajů.
  • Rozhodnutí o povolení vkladu = vyznačení pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu či provedení záznamu.
  • Provedení vkladu = zapsání vkladu páva či provedení záznamu.
  • Vypravení spisu = vrácení stejnopisů listiny, na základě kterých bylo nebo mělo být zapsáno právo do katastru či učiněn záznam.
  • Ukončení řízení = řízení je zcela ukončeno, včetně kompletace spisu a jeho uložení.

Co říká zákon o termínech

Vklad práva do katastru má dvě etapy. 1 etapou je povolení vkladu, které musí katastrální pracoviště rozhodnout podle správního řádu do 30 dnů, ve složitějších či případech odůvodněných do 60 dnů.

2. etapou je právo Vložit (zapsat), jeho změnu nebo zánik do katastru nemovitostí pak musí do 30 dnů po nabytí právní moci rozhodnutí o vkladu. Celková doba by tedy neměla být delší než tři měsíce.

Záznam musí katastrální pracoviště provést do 30 dnů po doručení rozhodnutí státního orgánu nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující právní vztahy.

Průměrná délka vyřízení v ČR splňuje tyto termíny. Na katastrálních pracovištích, které nejsou zaplněny přílišnými vklady převodů jsou tyto lhůty většinou kratší. V Praze se návrh na vklad vyřizuje nejdelší období a to ve lhůtě do 4 měsíců.

Daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí spravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Naleznete zde, co je předmětem daně, do kdy a kde se musí zaplatit a další důležité informace, které se daní a nemovitostí týkají.

Předmět daně

Předmětem daně z převodu nemovitostí je dle § 9

  1. úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem,
  2. bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním,
  3. úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, a to v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy a ta se tím od počátku ruší,
  4. v případě, že se vyměňují nemovitosti, pak se považují jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se odvádí z toho převodu, z nějž je vyšší.

Poplatník daně

  • Při převodu nemovitosti je poplatníkem daně kupující (nabyvatel) a prodávající (převodce) je v tomto případě ručitelem.
  • V případě, že jde o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastněním, konkursem, vyrovnáním, vydržením nebo ve veřejné dražbě, pak je poplatníkem nabyvatel.
  • Jestliže se jedná o výměnu nemovitostí, pak platí daň společně převodce i nabyvatel. Daň se vybere z převodu nemovitosti, jejíž cena je vyšší.
  • Stejně tak tomu je i při převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění nebo do společného jmění manželů. Každý z manželů se tak stává samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné, pokud není dohodnuto jinak. V případě podílových spoluvlastníků platí daň každý spoluvlastník samostatně podle velikosti svého podílu.

Základ daně

  1. cena nemovitosti zjištěná podle zvláštního předpisu platná v den nabytí nemovitosti a to i když je sjednaná cena nemovitosti nižší (z rozdílu cen se přitom neplatí darovací daň) nebo pokud je vyšší, cena sjednaná
  2. cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni
  3. v případě vydržení cena podle zvláštního předpisu
  4. cena podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci
  5. v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo ve veřejné dražbě je to cena dosažená vydražením. Daň se nevyměří, je-li navrhovatelem dražby osoba osvobozená od daně z převodu nemovitostí
  6. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce

Osvobození od daně

  1. některé převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů
  2. převody rodinných domků a garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev, jejichž nájemní vztah k rodinnému domku, garáži a bytu vznikl po splacení členského podílu těmito členy nebo jejich právními předchůdci
  3. převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví osob, kteří jsou členy této právnické osoby, pokud se tyto osoby nebo jejich právní předchůdci podíleli svými peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na pořízení budovy

Rozdělení osob do skupin I. až III.

Pro výpočet daně z převodu nemovitostí jsou osoby roztříděny do tří skupin. Rozdělení vychází ze vztahu poplatníka k převodci.

  • Skupina I.: příbuzní v řadě přímé a manželé
  • Skupina II.: příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety); manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které se zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na zůstavitele.
  • Skupina III.: ostatní právnické a fyzické osoby

Sazba daně

U všech skupin I., II. i III. se počítá daň ve výši 3 % ze základu daně.

Daňové přiznání a termín podání a zaplacení daně

Poplatník musí podat přiznání k dani z převodu nemovitostí správci daně nejpozději do konce tří měsíců od zapsání vkladu práva do katastru nemovitostí. Ke dni podání daňového přiznání se také vztahuje povinnost tuto daň uhradit.

Pokud jde o převod nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí, musí poplatník podat přiznání do 30 dnů ode účinnosti smlouvy o úplatném převodu nemovitosti. Součástí daňového přiznání je ověřený opis smlouvy a znalecký posudek o ceně nemovitosti (znalecký posudek se nevyžaduje pokud jde o pozemek bez trvalých porostů a staveb - některé úřady ho přesto vyžadují i u těchto pozemků).

U společného jmění manželů (SJM) dříve bezpodílového spoluvlastnictví (BSM) a u podílové vlastnictví podává každý poplatník (tedy i manželé) své vlastní daňové přiznání.

Povinná příloha daňového přiznání

Povinnou přílohou daňového přiznání je kopie smlouvy, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek o ceně zjištěné dle oceňovacího předpisu platné ke dni nabytí nemovitosti novým vlastníkem, tj. ke dni právních účinků vkladu práva do katastru nemovitostí, jde-li o úplatný převod nemovitosti evidovaných v katastru nemovitostí na základě smlouvy nebo ke dni účinnosti smlouvy o úplatném převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí.

Upozornění: Nepodá-li poplatník daňové přiznání a současně nezaplatí daň nebo tak učiní opožděně, tj. po lhůtě k podání daňového přiznání, vystavuje se sankci v podobě penále na dani z převodu nemovitostí popř. možnosti zvýšení daně až o 10 %.

Daň se neplatí v případě, kdy činní méně než 100Kč.

Daňový formulář pro daň z převodu nemovitostí

Daňový formulář pro daň z převodu nemovitostí naleznete zde.

Daň z nemovitosti

Daň z nemovitostí spravuje zákon č. 338/1992 Sb.

Daň z nemovitosti tvoří dvě dílčí daně - daň ze staveb a daň z pozemku. Obě daně mají odlišný způsob zdanění. Povinnost platit tyto daně vzniká na základě vlastnického nebo uživatelského vztahu k majetku a jejich úhrada je vyžadována bez ohledu na příjmy vlastníka.

Daň z příjmu ve vztahu k prodeji a pronájmu nemovitostí

Předmětem daně z příjmů patří také příjmy z prodeje (převodu) nebo pronájmu vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich.

Daň z příjmu prodeje nemovitosti

Poplatníkem je osoba, která je povinna přiznat daň z příjmu za prodej nemovitosti v tomto případě převodce (prodávající). Příjem z prodeje nemovitosti je převodce (prodávající) povinnen zahrnout do ročního daňového přiznání k dani z příjmu. Základem této daně je rozdíl mezi kupní cenou nemovitosti, za kterou převodce předmětné nemovitosti pořídil a kupní cenou za které předmětné nemovitosti prodal. Od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud není splněna podmínka 2 letého bydliště uvedené v předešlé větě, pak jsou od této daně osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5ti let. V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Tyto lhůty se vztahují na majetek, který nebyl zahrnut v obchodním majetku prodávajícího.

Příjmy z prodeje, na které se nevztahuje osvobození uvádíme do daňového přiznání a stávají se součástí všech příjmů, které prodávající dosáhl v daném roce. Daňovou povinnost si prodávající vyčísluje v daňovém přiznání sám. Při vyčíslení daně se příjmy snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem (např. nabývací cena nemovitosti, výdaje spojené s prodejem - znalecké posudky, notářské poplatky, provize realitní kanceláře, zaplacená daň z převodu nemovitostí, atd.). Rozdíl příjmů a výdajů vstupuje do celkového základu daně z příjmů.

Pro další informace doporučujeme prostudovat zákon č. 586/1992 Sb. „o daních z příjmů“ případně obrátit se na finanční úřad místně příslušný případně nás s konkrétní problémem kontaktovat telefonicky či emailem.

Termíny podání daňového přiznání

Daňové přiznání k dani z příjmů se podává k 31.3. následujícího roku, ve kterém byly příjmy podléhající dani dosaženy. Pokud poplatník využije zákonné možnosti odložit termín pro podání přiznání a platby daně prostřednictvím plné moci daňového poradce prodlužuje se termín do 30.6. K těmto termínům je daňová povinnost také splatná.

Daň z příjmu pronájmu nemovitosti

Dani z příjmu podléhají také příjmy z pronájmu Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon) stanoví v § 9 pro poplatníky - fyzické osoby, že příjmy z pronájmu jsou:

  1. příjmy z pronájmu nemovitostí (jejich částí) nebo bytů (jejich částí), příjmy z pronájmu nebytových prostor
  2. příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu, který se posuzuje jako ost. příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona.

Jedná-li se o příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů zdaňují se jen u jednoho z nich, a to i v případě, že plynou z více druhů pronajatých nemovitostí nebo věcí movitých, a to i rozdílného charakteru (např. automobil, dům, chata, byt, garáž, pozemek aj.). Tyto příjmy je třeba uvést do daňového přiznání jednoho z manželů. Bude-li se však jednat o pronájem majetku, např. domu zahrnutého v obchodním majetku jednoho z manželů, jedná se již o příjmy podle § 7 u toho z manželů, který má předmětný majetek zahrnut ve svém obchodním majetku.

Základem daně podle § 9 zákona jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pokud je to pro poplatníky výhodné, mohou uplatnit výdaje paušální částkou ve výši 20 % z dosažených příjmů.

Změna zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve vztahu k prodeji nemovitosti

Vydáno dne 04. 02. 2005

Dle § 4 zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů je od daně osvobozen příjem prodávajícího pokud použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Zde uvádíme část ustanovení výše uvedeného zákona:

Osvobození od daně

1. Od daně jsou osvobozeny

  • příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí, a z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejících pozemků, uskutečněného v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od nabytí nebo po 2 letech od vyřazení z obchodního majetku,
  • příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených pod písmenem a), přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor včetně nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor uvedených v odstavci 1 písm. g), pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od nabytí, a z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku. V případě prodeje pozemku nabytého prodávajícím od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav podle zvláštního právního předpisu,87) se doba 5 let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn, a tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku.

Otázky pro vlastníky bytu v osobním vlastnictví aneb co je společenství vlastníka jednotek

Co je „Společenství vlastníků jednotek“, jak vzniká?

„Společenství vlastníků jednotek“ (dále jen „Společenství“) je speciální typ právnické osoby, která vzniká v domech, kde byly buď všechny, nebo alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Zvláštnost této právnické osoby spočívá v tom , že její právní subjektivita je omezena zákonem tak, že je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou, provozem a údržbou společných částí domu včetně činnosti související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží jiným subjektům (např.kotelny, výměníky apod.)

Aby bylo zajištěno, že převodem jednotek – bytů do vlastnictví různých vlastníků, bude zajištěn i vnitřní chod domu . Společenství vzniká ze zákona (§ 9 zákona). Znamená to, že k jeho ustavení není třeba souhlasu spoluvlastníků společných částí, protože vzniká „v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků“ . Rozhodujícím dnem pro vznik společenství je tedy den, kdy nejméně uvedený počet zájemců o byt bude mít bude vloženo své vlastnictví k bytové jednotce do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky podepsané s dosavadním vlastníkem.

Jak vzniká členství, je dobrovolné nebo povinné?

Protože členství ve Společenství je povinné přímo ze zákona (§ 9 odst. 5), znamená to, že vzniká všem vlastníkům jednotek dnem, ke kterému společenství vzniklo. Dalším vlastníkům jednotek vzniká členství dnem kdy nabudou vlastnictví k jednotce.

Jaká je struktura Společenství vlastníků jednotek?

Zákon pak dále upravuje strukturu Společenství a to tak, že určuje základní orgány společenství, kterými jsou:

shromáždění vlastníků jednotek výbor společenství, nebo ten vlastník jednotky(jednotek) kterého v případě, že není zvolen výbor , shromáždění pověří výkonem funkce výboru.

První schůze shromáždění.

První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů ode dne jeho vzniku a svolává jí původní vlastník budovy. Na této schůzi se schvalují stanovy společenství a volí jeho výbor popř. další orgány. O průběhu této první schůze musí být pořízen notářský zápis ke kterému se přikládají schválené stanovy Společenství.

Zákon však obsahuje některá ustanovení, která jsou určitou pojistkou zejména v případech nečinnosti.Takovou pojistkou pro fungování Společenství je úprava, podle které v případě, že se nesejde shromáždění k volbě orgánů Společenství, nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů Společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek , kteří se stali členy Společenství dnem jeho vzniku (§9 odst.9 zák.)

Další pojistkou je ustanovení podle kterého v případě, že shromáždění neschválí stanovy Společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými vládou. Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do obchodního rejstříku.

K jakému účelu se Společenství vlastníků jednotek zakládá?

Společenství je tedy určeno k ochraně zájmů vlastníků jednotek, kteří jsou současně i spoluvlastníky společných částí a to v tom, že jeho založení zajišťuje péči o jejich spoluvlastnické podíly tj. zajišťuje (např. prostřednictvím správce, se kterým uzavře smlouvu, nebo akceptuje správce určeného prohlášením vlastníka) správu, údržbu, účetnictví domu a provoz společných částí domu a jeho prostřednictvím je zajištěno rozhodování i mezi jednotlivými vlastníky jednotek.

Kdo hradí náklady spojené se vznikem a registrací Společenství vlastníků jednotek

Náklady spojené se vznikem a registrací Společenství jsou obvykle hrazeny ze společných nákladů domu a činí v podstatě jen náklady za účast notáře na prvním shromáždění, kde je volen výbor (nebo jeden zástupce) schváleny stanovy, jejichž vzor je uveden jak výše uvedeno ve vládním nařízení a náklady na samotnou registraci. Hlasování se děje tak, že se velikost hlasů váže na velikost spoluvlastnického podílu na společných prostorách, který náleží k vlastnictví jednotky.

Kontinuita správy domu.

Výhodou tohoto řešení je, že ihned po převodu jednotek je v domě zajištěn právní režim obdobný vztahům např. v družstvu a noví vlastníci jednotek mají zajištěno, že takto bude zajištěno pokračování správy domu, jeho účetnictví, rozhodování o společných věcech apod. a není proto nutno zakládat nové družstvo, nebo jinou formu právnické osoby, která by jednotky převedené do vlastnictví jménem všech vlastníků spravovala. Ze zákona by nemělo jít o podnikatelský subjekt.

Často kladené otázky

Pokud nenaleznete Váš dotaz s odpovědí můžete nám Váš dotaz zaslat na email: info@alvareal.cz a my Vám zodpovíme.

Může si cizinec u nás koupit byt?

Nabývání nemovitostí cizincem je upraveno v zák. č. 219/1995 Sb., devizový zákon (dále jen „devizový zákon“). V § 1 písm. b) devizového zákona je definován tuzemec jako……..“fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnická osoba se sídlem v tuzemsku“ jinak jde o cizozemce podle § 1 písm. c) devizového zákona. Tuzemec může nabývat vlastnické právo k nemovitostem neomezeně. Cizozemce zákon po vstupu ČR do EU dělí na příslušníky některého ze států EU a ostatní. Ohledně první skupiny pak platí, že tyto subjekty mohou nemovitosti v ČR nabývat v podstatě bez problémů. U druhé skupiny cizozemců většinou záleží na tom, zda mezi ČR a státem, jehož jsou příslušníky existuje mezinárodní smlouva řešící otázku nabývání nemovitostí. V určitých případech však mohou příslušníci „nečlenských států“ nemovitosti nabývat bez ohledu na existenci či neexistenci mezinárodní smlouvy přímo ze zákona (například děděním).

Je vhodný nákup nového bytu do osobního vlastnictví a proč?

Vzhledem k blížící se deregulaci nájemného, která patrně bude po vstupu do EU jedním z nejžhavějších problémů, je jistě vhodné doporučit obyvatelům Prahy ale i jiných velkých, zejména krajských měst, které patrně deregulace zasáhne nejvíce, koupi vlastní nemovitosti. Měsíční nájemné totiž může narůst do výše hypoteční splátky – a budete ve svém, přičemž úroky zaplacené hypotéční bance uplatníte jako odečitatelnou položku v rámci svého daňového přiznání. Ti, kteří si toto uvědomí později mohou být již zklamáni zvýšenou sazbou DPH na stavební práce (nyní 5%), která by měla být zvýšena po přechodné době (konec roku 2007) na 19% a tento rozdíl samozřejmě dopadne na konečného kupce nemovitosti.

Má nárok získat hypotéku firma? Společnost s r.o., a.s., nebo podnikající fyzická osoba?

Především je nutno říci, že nárok na získání hypotečního úvěru nemá nikdo. Nejde o prodej běžného zboží nebo služeb, ale o půjčku peněz. Banka může, ale nemusí úvěr poskytnout. Na druhé straně nárok na podání žádosti o úvěr má každá fyzická i právnická osoba schopná vstupovat do závazků. Pokud jde o firmy nebo osoby samostatně výdělečně činné, pak banka jim může poskytnout hypotéku za předpokladu, že • splňují zákonem stanovenou podmínku účelovosti – tj., že jde o investici do nemovitosti • mají dostatek nemovitostí, použitelných jako zástava za hypoteční úvěr a • prokáží, že investiční – podnikatelský záměr je dostatečně dobře promyšlený a zajištění, aby zajistil budoucí dostatečné příjmy nutné ke splacení hypotečního úvěru. Banka obvykle vyžaduje průkaz, že firma existuje delší dobu, že má úspěšnou historii, hospodaří se ziskem, má představu o své budoucí expanzi apod.

Co je tzv. „Prohlášení vlastníka budovy“

„Prohlášením vlastníka budovy“ (§ 4 zákona) prohlašuje vlastník budovy že v domě vymezuje jednotky podle zákona.Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky .Smlouvou o převodu pak dosavadní vlastník budovy převede jednotky do vlastnictví zájemců o koupi bytu ( popř. nebytové jednotky).

Můžu koupit na hypotéku byt pro zletilé dítě a platit hypotéku ze svého platu?

Ano můžete. V kupní smlouvě bude jako kupující zletilé dítě. Žadateli o úvěr budou rodiče a zletilé dítě nebo zletilé dítě a jeden z rodičů, pokud mají notářským zápisem zúženo společné jmění manželů. Všichni žadatelé jsou si rovni, jsou vázáni společně a nerozdílně splácet úvěr, banka zkoumá dostatečnost příjmů pro splácení úvěru v součtu všech příjmů, nezkoumá z kterého konkrétního příjmu je úvěr splácen. To znamená, že zletilé dítě nemusí ještě vydělávat, ale může být např. studentem.

Jsem svobodný, je problém abych získal hypotéku?

V případě, že o poskytnutí hypotéky žádá svobodný člověk, banky zpravidla vyžadují po žadateli, aby si ve výši úvěru sjednal životní pojištění a pojistné vinkuloval nebo zastavil ve prospěch banky. Svobodný člověk, který nemá dostatečné příjmy na splácení úvěru, může úvěr získat např. s pomocí rodičů (jako spolužadatelů), kteří budou žádat o úvěr společně s ním, čímž lze vylepšit příjmy a společnými silami na hypotéku dosáhnout. (Neznamená to však, že musí být vlastníky kupované nemovitosti i rodiče, ti pouze pomáhají vylepšit bonitu). Pozor je zde však jeden problém: všichni společně musí splatit hypotéku v produktivním věku. Produktivním věkem je zpravidla myšlen věk do 65 let, tzn. pokud je staršímu z rodičů např. 55 let, lze získat hypotéku s pomocí rodičů pouze na 10 let.

Jsme manželé, nežijeme spolu, nejsme rozvedeni. Může si jeden z nás pořídit byt na hypotéku?

Za trvání manželství a tedy společného jmění manželů (dále jen SJM) banka neposkytne hypotéku jen jednomu z manželů. Žádat o úvěr musí oba, stanou se spoludlužníky a byt se stane součástí jejich SJM. Pokud by však došlo ke zúžení SJM dohodou manželů formou notářského zápisu, pak mohou v dohodnutých majetkových věcech vystupovat samostatně a každý z nich by tak mohl dostat hypoteční úvěr na pořízení bytu. Jiné formy dohod než je notářský zápis nejsou vůči třetím osobám účinné.

Otec nežije s rodinou a chce nezletilému dítěti koupit byt na hypotéku. Za jakých podmínek to lze?

Pokud nejsou otec s matkou rozvedeni, musí mít zúženo SJM notářským zápisem, aby mohl žádat o úvěr pouze jeden z nich. Z hypotéky lze pořídit nemovitost pro nezletilé dítě. Je však třeba si uvědomit všechny aspekty, které jsou s nabytím nemovitosti spojené. Podle příslušných ustanovení občanského zákoníku jsou zákonní zástupci povinni spravovat majetek těch, které zastupují, tj. nezletilých dětí. Nejde-li však o běžnou záležitost, k nakládání s majetkem je třeba schválení soudu. V případě nabytí nemovitosti do vlastnictví tedy v případě uzavření kupní smlouvy, jde zcela jistě o neběžnou záležitost. Takový úkon musí tedy následně schválit soud. Na první pohled by se mohlo zdát, že nabytí vlastnictví je vždy úkonem ve prospěch nezletilého, záleží však na tom, jakou nemovitost nezletilý do vlastnictví nabývá, zda bude mít prostředky na její údržbu, záleží na věku nezletilého, na možnosti pronájmu nemovitosti do doby zletilosti apod.. V případě nemovitosti pořízené do vlastnictví nezletilého z hypotéky, kterou bude splácet jeden z rodičů, nelze odhlédnout od té skutečnosti, že pokud by úvěr nebyl řádně splácen, mohlo by dojít ke zpeněžení nemovitosti zajištěné z titulu hypotéky zástavním právem. Bez významu dnes jistě není ani ustanovení §37a zákona o rodině, podle kterého jsou rodiče povinni spravovat majetek dítěte s péčí řádného hospodáře a výnosy z majetku dítěte lze použít nejprve pro jeho vlastní výživu a potom teprve pro potřebu rodiny. Jakmile dítě dosáhne zletilosti, odevzdají mu rodiče jmění, které spravovali. Rodiče jsou povinni podat vyúčtování ze správy jmění na požádání zletilého dítěte. Z výše uvedeného plyne, že z hypotéky lze pořídit nemovitost do vlastnictví nezletilého, je však třeba, aby zákonný zástupce přistupoval k takové záležitosti velmi zodpovědně, to znamená, že musí počítat i s tím, že nemovitost musí být řádně spravována. Vlastní uzavření kupní smlouvy zákonným zástupcem je úkonem, který podléhá schválení soudu. Vzhledem k tomu, že banky vyžadují, aby zpravidla alespoň jeden z dlužníků nabýval nemovitost do vlastnictví a žadateli o úvěr mohou být pouze zletilé osoby, vyplývá, že na koupi nemovitosti pro nezletilé dítě hypotéky obvykle neposkytují. Jednodušším řešením je, aby onen otec koupil, mají-li manželé zúžené SJM, na sebe a darovací listinou nebo jiným vhodným způsobem zajistil, aby v období zletilosti mohl byt přejít na jeho dítě.

 

 

© 2017 ALVA REAL, Zásady používání cookies | Zobrazení: Klasické / Mobilní
Tyto stránky ukládají soubory cookies, které pomáhají k jejich správnému fungování. Využíváním našich služeb s jejich používáním souhlasíte. Více o cookies ROZUMÍM