Vaše spokojenost je naším úspěchem

Volejte a pište zdarma Po-Pá, 8-17h

800 701 100 info@alvareal.cz

Asociace realitních kanceláří

Brevíř návštěvníka realitní kanceláře

Stalo se, že se vznikem soukromého podnikání se začaly jako houby po dešti objevovat realitní kanceláře, lákající nic netušící občany k využití svých služeb. Kdekdo se cítil být povolán stát se realitním makléřem, aniž často mnozí tušili, co to ve skutečnosti obnáší. Nápomocen byl těmto lidem i živnostenský zákon, který uznává realitní činnost jako živnost volnou, v důsledku toho ji tedy může vykonávat každý téměř každý. Co na tom, že ve světě je tomu jinak. Vždyť je svoboda podnikání! Jenže časem se ukazuje, že jsou kanceláře fundované a kanceláře, řekněme, méně fundované. Jak je ale rozlišit, jak zjistit, zda jsme na správné adrese? Snad čtenáři pomůže tento

Brevíř

Nejprve je ale třeba vysvětlit, čím se realitní kanceláře zabývají. Jsou to především dvě základní discipliny. První je klasické zprostředkování koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí, druhou pak je správa nemovitostí. Z dalších aktivit je pak možné jmenovat developerství (výstavba a následný prodej či pronájem objektů), leasing nemovitostí atd. U nás v současné době většinou převládají kanceláře zabývající se kombinací zprostředkovatelské činnosti a správy nemovitostí. Vývoj však ukazuje, že bude nutná specializace.

Podívejme se nyní blíže na činnost nejčastější - zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí. Předpokládejme, že se vlastník nemovitosti rozhodne svou nemovitost prodat a obrátí se na realitní kancelář. Již při vstupu do vybrané realitní kanceláře ze z prvních dojmů usoudit na její kvalitu. O lecčems vypovídá interiér, oblečení a vystupování pracovníků, způsob přijetí klienta. Pokud se zájemce obrací na zavedenou firmu, je vhodné si předem telefonicky sjednat termín schůzky s konkrétním pracovníkem vybrané realitní kanceláře. První návštěva je obvykle návštěvou sondážní. Zájemce o zprostředkování prodeje by při ní měl být především podrobně informován o způsobu práce kanceláře, kterou navštívil. Mělo by se mu dostat všech informací týkajících se náležitostí zprostředkovatelské smlouvy, rozsahu služeb, způsobu jejich úhrady, výše provize, atd. Po tomto úvodu je obvyklé domluvit se na prohlídce nemovitosti a na základě jejího výsledku dohodnout termín sepsání zprostředkovatelské smlouvy. Stává se často, že již při prohlídce nemovitosti zástupce kanceláře odmítne zakázku přijmout. Bývá to obvykle proto, že cenové požadavky klienta jsou vzhledem ke stavu a prodejnosti nemovitosti neúměrné. Seriózní realitní kancelář v takovémto případě na tyto skutečnosti klienta upozorní a zakázku odmítne. Pokud však obě strany mají shodné stanovisko, uzavírá se zprostředkovatelská smlouva.

Většina zavedených kanceláří uzavírá pouze tzv.exkluzivní smlouvy. Jsou to smlouvy, kterými klient zmocňuje kancelář k výhradnímu zastoupení ve věci prodeje uvedené nemovitosti. Drtivá většina zahraničních zájemců o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která jim nemovitost nabízí, vyžaduje. Budeme tedy dále uvažovat pouze exkluzivní smlouvy.

Co by měla exkluzivní smlouva obsahovat? V první řadě by mělo být jasné, podle jakého právního předpisu je uzavírána. Dále samozřejmě musí být jasně specifikovány smluvní strany. V případě, že je více vlastníků, měly by být doloženy jejich ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci prodeje předmětné nemovitosti. Velice důležitou věcí jsou potřebné doklady k nemovitosti. Základními doklady jsou nabývací listina a výpis z katastru. Nabývací listinou je kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání BSM a pod. Druhým důležitým dokladem je výpis z katastru, který by neměl být starší dvou měsíců. V současné době se však doporučuje výpis co nejčerstvější, neboť se množí případy, že je nemovitost prodána v krátké době několikrát a původní majitelé se prokazují výpisem, který je sice stár pouhé tři měsíce, nicméně nemovitost za tu dobu již změnila majitele. K těmto základním dokladům se obvykle požaduje od klienta platný znalecký posudek a snímek pozemkové mapy. Jsou to však doklady, které každá kancelář na požádání klienta zajistí. Dalšími důležitými náležitostmi zprostředkovatelské smlouvy jsou cena, za kterou kancelář bude nemovitost nabízet, výše provize, termín plnění smlouvy a smluvní pokuta za nedodržení smlouvy. Zastavme se u jednotlivých částí.

Stanovení reálné prodejní ceny je v současné době velice problematické. Seriózní kancelář nejprve provede analýzu situace na trhu, zváží technický stav nemovitosti, posoudí případná břemena či překážky a klienta s těmito skutečnostmi podrobně seznámí. Zde se v plné míře projeví profesionalita a solidnost kanceláře. Klient by měl být přesvědčen, že cena je optimální. Od prodejní ceny se pak odvíjí i výše provize. Ta je obvykle mezi 3-6 %, je však možné dohodnout i provizi nižší (zejména u velkých nemovitostí), případně vyšší. Je rovněž možné dojednat i jiný způsob stanovení provize. Bývá zvykem, že provizi platí ten, kdo si službu objednal, často se provize dělí mezi obě strany, některé kanceláře berou provizi pouze od kupujícího. Samozřejmou součástí exkluzivní smlouvy je ustanovení o smluvní pokutě. Tento institut umožňuje kanceláři náhradu nákladů a zmařeného obchodního případu tehdy, jestliže si klient ve smluvené době zadá nemovitost u jiné kanceláře, nebo si nemovitost prodává sám. Kancelář totiž nese celou dobu obchodní rizika a musí se tedy alespoň částečně chránit. Podpisem zprostředkovatelské smlouvy začíná další fáze prodeje nemovitosti.

Nejprve se zpracovává dokumentace nemovitosti. Pořizuje se fotodokumentace, ve větších kancelářích i videozáznam, pokud existuje stavební dokumentace, provede se její kopie, u příslušného stavebního úřadu se prověří možné alternativní využití nemovitosti či volného pozemku, zpracuje se tzv. exposé, což je soubor dokladů, charakterizujících nemovitost. Poté se začne nemovitost nabízet. Mnozí začínající realitní makléři si myslí, že jediným způsobem je inzerce. Ta je samozřejmě důležitá, ale zavedené kanceláře mají jednak značnou vlastní databanku zájemců, jednak obvykle spolupracují s celou řadou kanceláří jak doma, tak i ve světě. Rád bych na tomto místě připomenul, že Asociace realitních kanceláří České Republiky má více než 200 členů, což je de facto největší síť v ČR, která je navíc prostřednictvím Internetu propojena s celým světem. Není rozhodující, zda jsou či nejsou tyto kanceláře propojeny počítačově, podstatná je srovnatelná úroveň služeb a vzájemná důvěra. Skuteční odborníci vědí, že prodávat nemovitosti nelze formou teleshopingu. Zkušení makléři mně dají jistě za pravdu, že prodat, a to dobře, dá velikou námahu. Je třeba řady setkání se zájemci, jednání o podmínkách, pomoci při zajišťování úvěrů atd. Je to mravenčí práce s lidmi, úřady, bankami. K tomu je zapotřebí tým zkušených lidí, který musí být za každých okolností klientovi k službám, hájit jeho zájmy a garantovat mu absolutní serióznost služeb.

Je namístě připomenout, že prodej nemovitosti je často proces velice zdlouhavý. Přesto, že kancelář dohodla s klientem cenu dle nejlepšího vědomí a znalostí, stává se, že v daném okamžiku není o ten který druh nemovitosti zájem. Klienti často netrpělivě navštěvují kancelář a dožadují se rychlého prodeje argumentujíc, že známý podobnou nemovitost prodal (a často za mnohem vyšší cenu), zatímco kancelář není schopná prodej jeho nemovitosti realizovat. Obvykle se ukáže, že tomu tak není, nicméně atmosféra je nervózní a pracovníkům kanceláře dá mnohdy velmi mnoho práce toto klientovi vysvětlit. Rád bych čtenáře ujistil, že každá kancelář se snaží, seč jí síly stačí, nemovitost prodat. Často ani velká firma nedokáže v daném čase uspět. Proto je ze strany klientů nutná důvěra ve vybranou kancelář. Chtít po kanceláři, aby prodala do jednoho či dvou měsíců, je nesmysl. Obvyklá doba, na kterou by měla být uzavřena smlouva, je 6 měsíců, neměla by však být kratší 4 měsíců. Po celou dobu nabízení nemovitosti by měl být klient pravidelně informován o stavu jeho zakázky a dle vývoje situace s kanceláří pružně spolupracovat.

Dejme tomu, že kancelář byla úspěšná a nalezla zájemce, který respektuje cenu i eventuální doplňující podmínky a břemena. Kancelář se neprodleně spojí s klientem a s touto skutečností jej seznámí. Ve většině případů klient souhlasí s prodejem kanceláří vybranému zájemci. Nastává čas pro přípravu kupní smlouvy. Aby se omezilo riziko odstoupení kupujícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje se smlouva o budoucí smlouvě a kupec obvykle skládá nevratnou kauci ve výši až 10% z kupní ceny. Tímto opatřením se kancelář jistí pro případ, že by kupec porušil smlouvu o smlouvě budoucí a odmítl kupní smlouvu akceptovat. Mnozí renomovaní právníci mají o účinnosti smlouvy o budoucí smlouvě pochybnosti (i vzhledem ke známému fungování soudů), a tak kauce je jedinou hmatatelnou pojistkou.

Sepsání kupní smlouvy je proces velice složitý, a to i přes názory některých makléřů či komerčních právníků. Každá smlouva je totiž jiná, vyskytuje se celá škála okolností, které jsou individuální pro každý případ. Ze zkušenosti mohu potvrdit, že z hlediska bezproblémové vkladuschopnosti, je nejlépe zadat sepsání kupní smlouvy notáři či advokátovi. Ten také nese za správnost veškeré garance. Kupci ze zahraničí však velice často od nás vyžadují notářské služby. Sepsáním kupní smlouvy většinou práce realitní kanceláře nekončí. Je třeba zajistit vklad do katastru, což je úkon, kterým přechází vlastnické právo na kupujícího. V dnešní poněkud chaotické době, plné neseriózních obchodních partnerů, má kancelář možnost pozdržením vkladu do termínu zaplacení kupní ceny oddálit přechod vlastnictví na kupujícího, a tím chránit prodávajícího. Složitější je to v případě při koupi na úvěr, kdy kupující hodlá kupovanou nemovitost použít jako zástavu. Potom pouze notářským zápisem psaná smlouva (která je veřejnou listinou) umožňuje bez složitého soudního řízení exekuci majetku kupujícího, pokud tento, v termínu ve smlouvě určeném, kupní cenu nezaplatil.

Poněkud jednodušší je případ, kdy se na kancelář obrátí zájemce o koupi nemovitosti. Buď přijde se zájmem o konkrétní nemovitost, nebo (to bývá častěji) se žádostí o obstarání určitého typu nemovitosti. Jak jsem výše uvedl, každá větší kancelář má tyto tzv. poptávky vedené ve své počítačově zpracovávané databance, takže každou novou zakázku týkající se prodeje nemovitosti počítač porovná a vybere z poptávky vhodného zájemce. Ten pak je průběžně informován o konkrétní nabídce. V poslední době se začínají vybrané realitní kanceláře mezi sebou propojovat a navzájem si vyměňovat poptávky a nabídky. Sjednocují se v používaném softwaru, vyměňují si diskety, exposé, informace o stavu trhu v jejich regionu, některé již využívají i Internetu. Opět musím zdůraznit výhodu Asociace realitních kanceláří, jejíž členové jsou po celé České republice a je přirozené, že spolupracují především mezi sebou.

Vraťme se ale k případu, kdy existuje zájemce o konkrétní nemovitost, která je v nabídce realitní kanceláře. Jak by měl postupovat? Především si musí vyžádat exposé, ze kterého získá základní informace. Jsou to zejména majetkoprávní vztahy, technické údaje o nemovitosti, břemena, výše a obsah znaleckého posudku, výše zástavy, požadovaná cena. Důležitá je rovněž skutečnost, zda má či nemá kancelář k nemovitosti exkluzivitu. Pokud nemá, radím ke zvýšené opatrnosti při jednání, neboť stejnou nemovitost může nabízet řada dalších kanceláří a než zájemce o koupi připraví potřebné finance (často za cenu vícenákladů), je nemovitost v jiné kanceláři prodána. Po prostudování podkladů a eventuálním shlédnutí videozáznamu je potřebné důkladně si nabízenou nemovitost prohlédnout. Vždy by to mělo být za asistence zástupce realitní kanceláře. Pokud je vše v pořádku, složí obvykle kupující kauci, podepíše smlouvu o budoucí smlouvě (eventuálně zápis o složení kauce) a dá k dispozici realitní kanceláři podklady pro sepsání kupní smlouvy. Dál se postupuje jak výše uvedeno.

Obdobně jako u prodeje či koupi se postupuje v případě pronájmu nemovitosti. Zde doporučuji věnovat zvýšenou pozornost obsahu nájemní smlouvy, neboť se uzavírá na období, které nezřídka bývá delší pěti let, a je tedy třeba do smlouvy promítnout vývoj cen nájemného, služeb, u dlouhodobých pronájmů pak i vliv inflace či případné revalvace měny, rozsah oprav hrazených nájemcem a pronajímatelem atd. Ze zkušenosti vím, že kvalitně sepsaná nájemní smlouva je, zvláště u velkých nemovitostí, to nejdůležitější.

Závěrem bych rád shrnul rady návštěvníkovi realitní kanceláře do následujícího desatera:

  1. Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům, slibujícím fantastické nemovitosti a služby.
  2. Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků, vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama.
  3. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Většina z nich má své provozní předpisy, které si pečlivě prostudujte.
  4. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
  5. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě.
  6. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy, vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi. Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka.
  7. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte.
  8. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání.
  9. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.
  10. Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.

Věřím, že tyto řádky vnesou trochu světla do vztahu občanů a realitních kanceláří. Jak jsem v úvodu řekl, je již celá řada velice seriózních a zavedených realitních kanceláří, jejichž služby jsou na vysoké profesionální úrovni. Bohužel je ale také celá řada těch druhých. Je tedy na veřejnosti, aby svým zájmem o služby realitních kanceláří rozhodla, které kanceláře mají místo na slunci, a které ne.

Etický kodex realitního makléře

člena Asociace realitních kanceláří České republiky Motto: "Cokoliv, co nechceš, aby jiní činili tobě, nečiň ty jim"

  • Realitní makléř jedná při své činnosti vždy kvalifikovaným způsobem, čestně, v souladu s dobrými mravy, stanovami Asociace realitních kanceláří České republiky a platnými právními normami České republiky.
  • Realitní makléř svým jednáním nepoškodí oprávněné zájmy a práva klienta. Mezi svými klienty nečiní rozdílů z důvodů rasových, náboženských, národnostních, politických či jim podobných.
  • Realitní makléř volí takové postupy jednání, aby nezneužil svého postavení v neprospěch svého klienta.
  • Realitní makléř nesmí bez souhlasu klienta zveřejnit důvěrné informace (běžně nedostupné) klientem poskytnuté, a to ani po ukončení spolupráce.
  • Realitní makléř je povinen zachovat mlčenlivost vůči třetím osobám o obchodních případech, a to i po jejich ukončení. Povinnosti mlčenlivosti založené tímto etickým kodexem může realitního makléře zprostit orgán asociace pro účely řízení zahájeného před tímto orgánem dle stanov Asociace realitních kanceláří České republiky.
  • Realitní makléř spolupracuje s ostatními realitními makléři, pokud je to v zájmu klienta. Při takové spolupráci realitní makléř realitního makléře úmyslně nepoškodí, respektuje zásady dobré spolupráce, zdvořilosti a kolegiality.
  • Realitní makléř nerealizuje obchodní nabídky vlastní nebo členů své rodiny (osob blízkých), či vlastní firmy, pokud s touto skutečností klienta neseznámí.
  • Realitní makléř jedná vždy ve prospěch firmy, kterou reprezentuje.
  • Realitní makléř svým vystupováním vždy reprezentuje firmu, Asociaci realitních kanceláří České republiky, a tím i svoji osobnost.
  • Realitní makléř si je vědom své odpovědnosti v procesu obchodování s nemovitostmi, a proto se neustále zdokonaluje ve všech oblastech realitní činnosti.

Jak nejlépe prodat, koupit, pronajmout, najmout nemovitost

Základní pravidla pro spolupráci s realitní kanceláří

Obrátíte-li se na solidní realitní kancelář s požadavkem na vyhledání nemovitosti a dohodnete se s ní na ceně, můžete předpokládat, že vám bude v dohodnutém čase zajištěna rozsáhlá nabídka dle vašich požadavků, včetně nabídky zabezpečení všech služeb spojených s následnou koupí či pronájmem Vámi vybrané nemovitosti. Pokud se pro některou z nabízených nemovitostí rozhodnete, bude po Vás realitní kancelář vyžadovat složení kauce.

V případě, že se rozhodnete využít služeb realitní kanceláře pro prodej či pronájem Vaší nemovitosti a dohodnete s ní na ceně, pak s Vámi realitní kancelář sepíše zprostředkovatelskou smlouvu. K tomu bude potřebovat řadu dokladů, aby mohla později garantovat případnému zájemci o Vaši nemovitost řádný průběh transakce. Realitní kancelář Vám doklady zkontroluje, eventuálně zajistí doklady chybějící a prošetří všechny souvislosti.

Doklady potřebné k uzavření zprostředkovatelské smlouvy

  • Nabývací listina (např. kupní smlouvy, dědické rozhodnutí, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, atd.)Výpis z Katastru nemovitostí (aktuální)
  • Snímek z katastrální mapy
  • Výpis z obchodního rejstříku (u právnických osob)

Další doklady a důležité skutečnosti

  • Znalecký posudek
  • Projektová dokumentace
  • Stanovisko stavebního odboru příslušného města či obce k využitelnosti pozemku (v souladu se schváleným územním plánem pro dané území)
  • Informace o inženýrských sítích v místě včetně vyjádření o možnosti připojení na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů energií apod.
  • vyřešení přístupu k nemovitosti
  • práva třetích osob k předmětným nemovitostem (zejména zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní vztahy )
  • vyjádření finančního úřadu o bezdlužnosti majitele nemovitosti
  • Nezapomeňte na daně spojené s realizací (daň z příjmu, z převodu)
  • Když kupujete, deponujte příslušnou finanční částku za nemovitost na neutrálním účtu do doby vkladu.

Smlouvy s realitní kanceláří

Většina z Vás odmítá podepsat smlouvu s realitní kanceláří. Nejraději byste volnou spolupráci, kdy realitní kancelář přivede zájemce, který se na Vaši nemovitost podívá, podepíše smlouvu, zaplatí peníze a vy zaplatíte realitní kanceláři. Proč ne, že? Mohli byste zadat nemovitost do více realitních kanceláří, a měli tak větší šanci na úspěch. Na co smlouvu, když Vy přece nechcete realitní kancelář obejít, že? Myslím, že bych byl u Vás velice populární, kdybych ještě chvilku pokračoval tímto směrem.

Každý z Vás, kdo prodáváte či pronajímáte, chcete získat určitou částku peněz. V případě, že se rozhodnete spolupracovat s realitní kanceláří, je to přesně to, co chcete po realitní kanceláři. Většina z Vás asi také souhlasí se zaběhnutým systémem vyplácení realitní kanceláře pouze v případě úspěchu realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Nepředpokládám, že v realitní kanceláři nabídnete svoji nemovitost k prodeji či pronájmu a v témže okamžiku jim složíte částku ve výši provize, aby měli předem na úhradu nákladů spojených s jejich činností (v takovém případě byste to asi byli Vy, kdo by trval na podepsání smlouvy). Ne, hezky si počkáte, až zainvestují svoje vlastní peníze do nájmu, propagace, telefonů, benzínu, personálu, právníků atd., atd., a sledujete, jestli jejich investování přineslo úspěch v případě realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Teprve potom zaplatíte realitní kanceláři provizi.

A to je ten důvod, proč by realitní kancelář měla chtít s Vámi podepsat smlouvu. Do jisté míry to také ukazuje, jestli pro Vás hodlají vůbec něco udělat. Chtějí po Vás smlouvu - chtějí do Vás investovat a chtějí si svoji investici pojistit. Nechtějí smlouvu - nemají si co zajišťovat, protože do Vás nic investovat nebudou.

Nezapomeňte: "Podpisu smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří vždy musí předcházet pečlivý výběr realitní kanceláře. Jen tak nebudete v budoucnu litovat, že jste ji podepsali."

Exkluzivní nebo neexkluzivní?

Asi tak 90% z Vás naprosto okamžitě odpovědělo: "Exkluzivní, ani za nic!" Naprosto Vás chápu. Téměř žádná realitní kancelář Vám nedá stoprocentní záruky. Většina z Vás nemá na prodej rok času, pro spoustu z Vás bylo včera pozdě. Pověst realitních kanceláří není vůbec valná. Mé vlastní mínění o realitních kancelářích je velice špatné. Právě proto, že se na tomto trhu pohybuji již delší dobu, vím a vidím věci, které by člověka až omráčily.

Řešení není nechat velké množství realitních makléřů, aby nemovitost nabízeli.

  • Všichni makléři využívají stejná média k prezentaci Vaší nemovitosti na trhu.
  • Nabídne-li zájemci jednu nemovitost více realitních kanceláří, navíc každá za jinou cenu, vyvolává to u něj podezření.

Řešení je důkladný průzkum realitních kanceláří; sledování trhu s nemovitostmi dříve, než svoji nemovitost do některé z realitních kanceláří umístíte. Obvolejte nebo obejděte Vámi vytipované RK a zeptejte se: "Kolik si účtujete?" a "Co za to pro mě uděláte?" a chtějte fakta, akce, podrobný výčet jejich služeb. Buďte zvědaví. Ptejte se na věci, kterým nerozumíte. Co všechno bude po Vás realitní kancelář chtít, když jim svěříte prodej či pronájem Vaší nemovitosti? Jeví nezájem? Nebrat!!! Nezjistili si od Vás všechny podrobnosti o nemovitosti? Nebrat!!! Neprobrali s Vámi otázku daní při prodeji? V žádném případě nebrat!!! Nepřijedou se podívat? Nebrat!!! Nechtějí smlouvu? Nebrat!!! Nebudou Vaši nemovitost inzerovat? Nebrat!!! Nemají vytipované jiné RK na případnou spolupráci? Nebrat!!! Nezajistí vypracování kupní smlouvy? Nebrat!!! Makléř tápe? Nejeví se jako profesionál? Hraje si na profesionála? Nebrat!!!

Chápete? Musíte si v tom udělat pořádně jasno. Nakonec budete sami vědět, komu svoji nemovitost svěříte. A jenom jednomu.

Přeji Vám všem mnoho úspěchů při prodávání či pronajímání Vašich nemovitostí či obchodních podílů spojených s bydlením.

Provize realitních kanceláří

V případě stanovení provize s realitní kanceláří není ani tak důležité, kolik si účtují, ale za co si účtují. Když totiž zjistíte, že v jedné realitní kanceláři zaplatíte 300.000,- Kč za to, za co v ostatních jenom 50.000,- Kč, není těžké si spočítat, že s takovou realitní kanceláří nemáte mnoho šancí na úspěch. Taková realitní kancelář totiž dovede spotřebovat 300.000,- Kč na úkony, na které jiným stačí jenom 50.000,- Kč a to znamená šest krát méně efektivity za vaše peníze. Nemyslete si, že neexistují. Tento článek píši právě proto, že mám na mysli velice konkrétní realitní kancelář, kterou nemohu jmenovat.

  • Jednali jste s realitní kanceláří osobně?
  • Byli si nabídnutou nemovitost prohlédnout?
  • Podepsali s Vámi řádnou smlouvu o spolupráci?
  • Viděli jste Vaši nemovitost v inzerci? Kde?
  • Informuje Vás pravidelně Vaše realitní kancelář o vývoji prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti?
  • Zajistila Vám Vaše realitní kancelář zájemce?
  • Je tento zájemce solventní?
  • Kdy může zaplatit?
  • Vybrala od zájemce zálohu?
  • Zajistila Vám realitní kancelář kupní či nájemní smlouvu?
  • Pomohla Vám se zajištěním předání nemovitosti, stěhováním, převodem telefonu, plynu, elektřiny ap.?

Tyto otázky Vám pomohou zjistit, za co Vámi vybraná realitní kancelář účtuje navrhovanou provizi. Od jedné realitní kanceláře ke druhé se obsah služeb liší. Zjistěte si proto pečlivě, co jejich služba zahrnuje. Vás samotné mohou napadnout další otázky, které Vám pomohou vybrat si tu správnou realitní kancelář.

Stabilní datum zůstává: "Liší-li se provize, kterou Vám realitní kancelář účtuje, musí se lišit i servis, který Vám realitní kancelář poskytne."

I když realitní kancelář úspěšně obstojí ve všech výše uvedených otázkách, provize 5-7% (dle celkové ceny nemovitosti) bohatě stačí na pokrytí nákladů realitní kanceláře.

Má provize stanovovaná na základě procent vůbec opodstatnění? Proč si RK jednoduše nestanoví neměnných 20.000,- Kč za prodanou nemovitost a např. 10.000,- za pronajatou nemovitost?

Odpovědět si můžete sami: Je více lidí, kteří mají hodně peněz, nebo je více těch, kteří mají méně peněz. Potom tedy: Hledají se snáze zájemci o levnější nemovitosti nebo o dražší nemovitosti. A nakonec: Stačí tedy všechny nemovitosti prezentovat v médiích stejně, bez ohledu na jejich cenu, nebo musíte u dražších nemovitostí použít více a dražší propagace?

Toto je to, co opodstatňuje ona procenta. Je to totéž, co byste museli udělat i Vy, kdybyste se snažili Vaši nemovitost prodat sami, a chtěli byste si zajistit úspěch - využít více zdrojů na získání zájemce.

Filozofie podnikání je velice jednoduchá. Buď zrealizujete málo obchodů za hodně nebo hodně obchodů za málo. Vybrali byste si realitní kancelář, která realizuje málo obchodů a účtuje si vysoké provize?

Desatero rad návštěvníkovi realitní kanceláře

  1. Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům, slibujícím fantastické nemovitosti a služby.
  2. Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků, vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama.
  3. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Většina z nich má své provozní předpisy, které si pečlivě prostudujte.
  4. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
  5. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě.
  6. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy, vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi. Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka.
  7. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte.
  8. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání.
  9. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.
  10. Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.

© 2017 ALVA REAL, Zásady používání cookies | Zobrazení: Klasické / Mobilní
Tyto stránky ukládají soubory cookies, které pomáhají k jejich správnému fungování. Využíváním našich služeb s jejich používáním souhlasíte. Více o cookies ROZUMÍM