Otázky pro vlastníky bytu v osobním vlastnictví aneb co je společenství vlastníka jednotek
Co je „Společenství vlastníků jednotek“, jak vzniká?
„Společenství vlastníků jednotek“ (dále jen „Společenství“) je speciální typ právnické osoby, která vzniká v domech, kde byly buď všechny, nebo alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Zvláštnost této právnické osoby spočívá v tom , že její právní subjektivita je omezena zákonem tak, že je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou, provozem a údržbou společných částí domu včetně činnosti související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží jiným subjektům (např.kotelny, výměníky apod.)
Aby bylo zajištěno, že převodem jednotek – bytů do vlastnictví různých vlastníků, bude zajištěn i vnitřní chod domu . Společenství vzniká ze zákona (§ 9 zákona).Znamená to, že k jeho ustavení není třeba souhlasu spoluvlastníků společných částí, protože vzniká „v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků“ . Rozhodujícím dnem pro vznik společenství je tedy den, kdy nejméně uvedený počet zájemců o byt bude mít bude vloženo své vlastnictví k bytové jednotce do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky podepsané s dosavadním vlastníkem.
Jak vzniká členství, je dobrovolné nebo povinné?
Protože členství ve Společenství je povinné přímo ze zákona (§ 9 odst. 5), znamená to, že vzniká všem vlastníkům jednotek dnem, ke kterému společenství vzniklo. Dalším vlastníkům jednotek vzniká členství dnem kdy nabudou vlastnictví k jednotce.
Jaká je struktura Společenství vlastníků jednotek?
Zákon pak dále upravuje strukturu Společenství a to tak, že určuje základní orgány společenství, kterými jsou:
shromáždění vlastníků jednotek výbor společenství, nebo ten vlastník jednotky(jednotek) kterého v případě, že není zvolen výbor , shromáždění pověří výkonem funkce výboru.
První schůze shromáždění.
První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů ode dne jeho vzniku a svolává jí původní vlastník budovy. Na této schůzi se schvalují stanovy společenství a volí jeho výbor popř. další orgány. O průběhu této první schůze musí být pořízen notářský zápis ke kterému se přikládají schválené stanovy Společenství.
Zákon však obsahuje některá ustanovení, která jsou určitou pojistkou zejména v případech nečinnosti.Takovou pojistkou pro fungování Společenství je úprava, podle které v případě, že se nesejde shromáždění k volbě orgánů Společenství, nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů Společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek , kteří se stali členy Společenství dnem jeho vzniku (§9 odst.9 zák.)
Další pojistkou je ustanovení podle kterého v případě, že shromáždění neschválí stanovy Společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými vládou. Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do obchodního rejstříku.
K jakému účelu se Společenství vlastníků jednotek zakládá?
Společenství je tedy určeno k ochraně zájmů vlastníků jednotek, kteří jsou současně i spoluvlastníky společných částí a to v tom, že jeho založení zajišťuje péči o jejich spoluvlastnické podíly tj. zajišťuje (např. prostřednictvím správce, se kterým uzavře smlouvu, nebo akceptuje správce určeného prohlášením vlastníka) správu, údržbu, účetnictví domu a provoz společných částí domu a jeho prostřednictvím je zajištěno rozhodování i mezi jednotlivými vlastníky jednotek.
Kdo hradí náklady spojené se vznikem a registrací Společenství vlastníků jednotek
Náklady spojené se vznikem a registrací Společenství jsou obvykle hrazeny ze společných nákladů domu a činí v podstatě jen náklady za účast notáře na prvním shromáždění, kde je volen výbor (nebo jeden zástupce) schváleny stanovy, jejichž vzor je uveden jak výše uvedeno ve vládním nařízení a náklady na samotnou registraci. Hlasování se děje tak, že se velikost hlasů váže na velikost spoluvlastnického podílu na společných prostorách, který náleží k vlastnictví jednotky.
Kontinuita správy domu.
Výhodou tohoto řešení je, že ihned po převodu jednotek je v domě zajištěn právní režim obdobný vztahům např. v družstvu a noví vlastníci jednotek mají zajištěno, že takto bude zajištěno pokračování správy domu, jeho účetnictví, rozhodování o společných věcech apod. a není proto nutno zakládat nové družstvo, nebo jinou formu právnické osoby, která by jednotky převedené do vlastnictví jménem všech vlastníků spravovala. Ze zákona by nemělo jít o podnikatelský subjekt.