Často kladené otázky
Pokud nenaleznete Váš dotaz s odpovědí můžete nám Váš dotaz zaslat na email: info@alvareal.cz a my Vám zodpovíme.
Může si cizinec u nás koupit byt?
Nabývání nemovitostí cizincem je upraveno v zák. č. 219/1995 Sb., devizový zákon (dále jen „devizový zákon“). V § 1 písm. b) devizového zákona je definován tuzemec jako……..“fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnická osoba se sídlem v tuzemsku“ jinak jde o cizozemce podle § 1 písm. c) devizového zákona. Tuzemec může nabývat vlastnické právo k nemovitostem neomezeně. Cizozemce zákon po vstupu ČR do EU dělí na příslušníky některého ze států EU a ostatní. Ohledně první skupiny pak platí, že tyto subjekty mohou nemovitosti v ČR nabývat v podstatě bez problémů. U druhé skupiny cizozemců většinou záleží na tom, zda mezi ČR a státem, jehož jsou příslušníky existuje mezinárodní smlouva řešící otázku nabývání nemovitostí. V určitých případech však mohou příslušníci „nečlenských států“ nemovitosti nabývat bez ohledu na existenci či neexistenci mezinárodní smlouvy přímo ze zákona (například děděním).
Je vhodný nákup nového bytu do osobního vlastnictví a proč?
Vzhledem k blížící se deregulaci nájemného, která patrně bude po vstupu do EU jedním z nejžhavějších problémů, je jistě vhodné doporučit obyvatelům Prahy ale i jiných velkých, zejména krajských měst, které patrně deregulace zasáhne nejvíce, koupi vlastní nemovitosti. Měsíční nájemné totiž může narůst do výše hypoteční splátky – a budete ve svém, přičemž úroky zaplacené hypotéční bance uplatníte jako odečitatelnou položku v rámci svého daňového přiznání. Ti, kteří si toto uvědomí později mohou být již zklamáni zvýšenou sazbou DPH na stavební práce (nyní 5%), která by měla být zvýšena po přechodné době (konec roku 2007) na 19% a tento rozdíl samozřejmě dopadne na konečného kupce nemovitosti.
Má nárok získat hypotéku firma? Společnost s r.o., a.s., nebo podnikající fyzická osoba?
Především je nutno říci, že nárok na získání hypotečního úvěru nemá nikdo. Nejde o prodej běžného zboží nebo služeb, ale o půjčku peněz. Banka může, ale nemusí úvěr poskytnout. Na druhé straně nárok na podání žádosti o úvěr má každá fyzická i právnická osoba schopná vstupovat do závazků. Pokud jde o firmy nebo osoby samostatně výdělečně činné, pak banka jim může poskytnout hypotéku za předpokladu, že • splňují zákonem stanovenou podmínku účelovosti – tj., že jde o investici do nemovitosti • mají dostatek nemovitostí, použitelných jako zástava za hypoteční úvěr a • prokáží, že investiční – podnikatelský záměr je dostatečně dobře promyšlený a zajištění, aby zajistil budoucí dostatečné příjmy nutné ke splacení hypotečního úvěru. Banka obvykle vyžaduje průkaz, že firma existuje delší dobu, že má úspěšnou historii, hospodaří se ziskem, má představu o své budoucí expanzi apod.
Co je tzv. „Prohlášení vlastníka budovy“
„Prohlášením vlastníka budovy“ (§ 4 zákona) prohlašuje vlastník budovy že v domě vymezuje jednotky podle zákona.Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky .Smlouvou o převodu pak dosavadní vlastník budovy převede jednotky do vlastnictví zájemců o koupi bytu ( popř. nebytové jednotky).
Můžu koupit na hypotéku byt pro zletilé dítě a platit hypotéku ze svého platu?
Ano můžete. V kupní smlouvě bude jako kupující zletilé dítě. Žadateli o úvěr budou rodiče a zletilé dítě nebo zletilé dítě a jeden z rodičů, pokud mají notářským zápisem zúženo společné jmění manželů. Všichni žadatelé jsou si rovni, jsou vázáni společně a nerozdílně splácet úvěr, banka zkoumá dostatečnost příjmů pro splácení úvěru v součtu všech příjmů, nezkoumá z kterého konkrétního příjmu je úvěr splácen. To znamená, že zletilé dítě nemusí ještě vydělávat, ale může být např. studentem.
Jsem svobodný, je problém abych získal hypotéku?
V případě, že o poskytnutí hypotéky žádá svobodný člověk, banky zpravidla vyžadují po žadateli, aby si ve výši úvěru sjednal životní pojištění a pojistné vinkuloval nebo zastavil ve prospěch banky. Svobodný člověk, který nemá dostatečné příjmy na splácení úvěru, může úvěr získat např. s pomocí rodičů (jako spolužadatelů), kteří budou žádat o úvěr společně s ním, čímž lze vylepšit příjmy a společnými silami na hypotéku dosáhnout. (Neznamená to však, že musí být vlastníky kupované nemovitosti i rodiče, ti pouze pomáhají vylepšit bonitu). Pozor je zde však jeden problém: všichni společně musí splatit hypotéku v produktivním věku. Produktivním věkem je zpravidla myšlen věk do 65 let, tzn. pokud je staršímu z rodičů např. 55 let, lze získat hypotéku s pomocí rodičů pouze na 10 let.
Jsme manželé, nežijeme spolu, nejsme rozvedeni. Může si jeden z nás pořídit byt na hypotéku?
Za trvání manželství a tedy společného jmění manželů (dále jen SJM) banka neposkytne hypotéku jen jednomu z manželů. Žádat o úvěr musí oba, stanou se spoludlužníky a byt se stane součástí jejich SJM. Pokud by však došlo ke zúžení SJM dohodou manželů formou notářského zápisu, pak mohou v dohodnutých majetkových věcech vystupovat samostatně a každý z nich by tak mohl dostat hypoteční úvěr na pořízení bytu. Jiné formy dohod než je notářský zápis nejsou vůči třetím osobám účinné.
Otec nežije s rodinou a chce nezletilému dítěti koupit byt na hypotéku. Za jakých podmínek to lze?
Pokud nejsou otec s matkou rozvedeni, musí mít zúženo SJM notářským zápisem, aby mohl žádat o úvěr pouze jeden z nich. Z hypotéky lze pořídit nemovitost pro nezletilé dítě. Je však třeba si uvědomit všechny aspekty, které jsou s nabytím nemovitosti spojené. Podle příslušných ustanovení občanského zákoníku jsou zákonní zástupci povinni spravovat majetek těch, které zastupují, tj. nezletilých dětí. Nejde-li však o běžnou záležitost, k nakládání s majetkem je třeba schválení soudu. V případě nabytí nemovitosti do vlastnictví tedy v případě uzavření kupní smlouvy, jde zcela jistě o neběžnou záležitost. Takový úkon musí tedy následně schválit soud. Na první pohled by se mohlo zdát, že nabytí vlastnictví je vždy úkonem ve prospěch nezletilého, záleží však na tom, jakou nemovitost nezletilý do vlastnictví nabývá, zda bude mít prostředky na její údržbu, záleží na věku nezletilého, na možnosti pronájmu nemovitosti do doby zletilosti apod.. V případě nemovitosti pořízené do vlastnictví nezletilého z hypotéky, kterou bude splácet jeden z rodičů, nelze odhlédnout od té skutečnosti, že pokud by úvěr nebyl řádně splácen, mohlo by dojít ke zpeněžení nemovitosti zajištěné z titulu hypotéky zástavním právem. Bez významu dnes jistě není ani ustanovení §37a zákona o rodině, podle kterého jsou rodiče povinni spravovat majetek dítěte s péčí řádného hospodáře a výnosy z majetku dítěte lze použít nejprve pro jeho vlastní výživu a potom teprve pro potřebu rodiny. Jakmile dítě dosáhne zletilosti, odevzdají mu rodiče jmění, které spravovali. Rodiče jsou povinni podat vyúčtování ze správy jmění na požádání zletilého dítěte. Z výše uvedeného plyne, že z hypotéky lze pořídit nemovitost do vlastnictví nezletilého, je však třeba, aby zákonný zástupce přistupoval k takové záležitosti velmi zodpovědně, to znamená, že musí počítat i s tím, že nemovitost musí být řádně spravována. Vlastní uzavření kupní smlouvy zákonným zástupcem je úkonem, který podléhá schválení soudu. Vzhledem k tomu, že banky vyžadují, aby zpravidla alespoň jeden z dlužníků nabýval nemovitost do vlastnictví a žadateli o úvěr mohou být pouze zletilé osoby, vyplývá, že na koupi nemovitosti pro nezletilé dítě hypotéky obvykle neposkytují. Jednodušším řešením je, aby onen otec koupil, mají-li manželé zúžené SJM, na sebe a darovací listinou nebo jiným vhodným způsobem zajistil, aby v období zletilosti mohl byt přejít na jeho dítě.