Jak nejlépe prodat, koupit, pronajmout, najmout nemovitost

Základní pravidla pro spolupráci s realitní kanceláří

Obrátíte-li se na solidní realitní kancelář s požadavkem na vyhledání nemovitosti a dohodnete se s ní na ceně, můžete předpokládat, že vám bude v dohodnutém čase zajištěna rozsáhlá nabídka dle vašich požadavků, včetně nabídky zabezpečení všech služeb spojených s následnou koupí či pronájmem Vámi vybrané nemovitosti. Pokud se pro některou z nabízených nemovitostí rozhodnete, bude po Vás realitní kancelář vyžadovat složení kauce.

V případě, že se rozhodnete využít služeb realitní kanceláře pro prodej či pronájem Vaší nemovitosti a dohodnete s ní na ceně, pak s Vámi realitní kancelář sepíše zprostředkovatelskou smlouvu. K tomu bude potřebovat řadu dokladů, aby mohla později garantovat případnému zájemci o Vaši nemovitost řádný průběh transakce. Realitní kancelář Vám doklady zkontroluje, eventuálně zajistí doklady chybějící a prošetří všechny souvislosti.

Doklady potřebné k uzavření zprostředkovatelské smlouvy

Nabývací listina (např. kupní smlouvy, dědické rozhodnutí, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, atd.)Výpis z Katastru nemovitostí (aktuální)
Snímek z katastrální mapy
Výpis z obchodního rejstříku (u právnických osob)

Další doklady a důležité skutečnosti

Znalecký posudek
Projektová dokumentace
Stanovisko stavebního odboru příslušného města či obce k využitelnosti pozemku (v souladu se schváleným územním plánem pro dané území)
Informace o inženýrských sítích v místě včetně vyjádření o možnosti připojení na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů energií apod.
vyřešení přístupu k nemovitosti
práva třetích osob k předmětným nemovitostem (zejména zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní vztahy )
vyjádření finančního úřadu o bezdlužnosti majitele nemovitosti
Nezapomeňte na daně spojené s realizací (daň z příjmu, z převodu)
Když kupujete, deponujte příslušnou finanční částku za nemovitost na neutrálním účtu do doby vkladu.

Smlouvy s realitní kanceláří

Většina z Vás odmítá podepsat smlouvu s realitní kanceláří. Nejraději byste volnou spolupráci, kdy realitní kancelář přivede zájemce, který se na Vaši nemovitost podívá, podepíše smlouvu, zaplatí peníze a vy zaplatíte realitní kanceláři. Proč ne, že? Mohli byste zadat nemovitost do více realitních kanceláří, a měli tak větší šanci na úspěch. Na co smlouvu, když Vy přece nechcete realitní kancelář obejít, že? Myslím, že bych byl u Vás velice populární, kdybych ještě chvilku pokračoval tímto směrem.

Každý z Vás, kdo prodáváte či pronajímáte, chcete získat určitou částku peněz. V případě, že se rozhodnete spolupracovat s realitní kanceláří, je to přesně to, co chcete po realitní kanceláři. Většina z Vás asi také souhlasí se zaběhnutým systémem vyplácení realitní kanceláře pouze v případě úspěchu realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Nepředpokládám, že v realitní kanceláři nabídnete svoji nemovitost k prodeji či pronájmu a v témže okamžiku jim složíte částku ve výši provize, aby měli předem na úhradu nákladů spojených s jejich činností (v takovém případě byste to asi byli Vy, kdo by trval na podepsání smlouvy). Ne, hezky si počkáte, až zainvestují svoje vlastní peníze do nájmu, propagace, telefonů, benzínu, personálu, právníků atd., atd., a sledujete, jestli jejich investování přineslo úspěch v případě realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Teprve potom zaplatíte realitní kanceláři provizi.

A to je ten důvod, proč by realitní kancelář měla chtít s Vámi podepsat smlouvu. Do jisté míry to také ukazuje, jestli pro Vás hodlají vůbec něco udělat. Chtějí po Vás smlouvu - chtějí do Vás investovat a chtějí si svoji investici pojistit. Nechtějí smlouvu - nemají si co zajišťovat, protože do Vás nic investovat nebudou.

Nezapomeňte: "Podpisu smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří vždy musí předcházet pečlivý výběr realitní kanceláře. Jen tak nebudete v budoucnu litovat, že jste ji podepsali."

Exkluzivní nebo neexkluzivní?

Asi tak 90% z Vás naprosto okamžitě odpovědělo: "Exkluzivní, ani za nic!" Naprosto Vás chápu. Téměř žádná realitní kancelář Vám nedá stoprocentní záruky. Většina z Vás nemá na prodej rok času, pro spoustu z Vás bylo včera pozdě. Pověst realitních kanceláří není vůbec valná. Mé vlastní mínění o realitních kancelářích je velice špatné. Právě proto, že se na tomto trhu pohybuji již delší dobu, vím a vidím věci, které by člověka až omráčily.

Řešení není nechat velké množství realitních makléřů, aby nemovitost nabízeli.

Všichni makléři využívají stejná média k prezentaci Vaší nemovitosti na trhu.
Nabídne-li zájemci jednu nemovitost více realitních kanceláří, navíc každá za jinou cenu, vyvolává to u něj podezření.

Řešení je důkladný průzkum realitních kanceláří; sledování trhu s nemovitostmi dříve, než svoji nemovitost do některé z realitních kanceláří umístíte. Obvolejte nebo obejděte Vámi vytipované RK a zeptejte se: "Kolik si účtujete?" a "Co za to pro mě uděláte?" a chtějte fakta, akce, podrobný výčet jejich služeb. Buďte zvědaví. Ptejte se na věci, kterým nerozumíte. Co všechno bude po Vás realitní kancelář chtít, když jim svěříte prodej či pronájem Vaší nemovitosti? Jeví nezájem? Nebrat!!! Nezjistili si od Vás všechny podrobnosti o nemovitosti? Nebrat!!! Neprobrali s Vámi otázku daní při prodeji? V žádném případě nebrat!!! Nepřijedou se podívat? Nebrat!!! Nechtějí smlouvu? Nebrat!!! Nebudou Vaši nemovitost inzerovat? Nebrat!!! Nemají vytipované jiné RK na případnou spolupráci? Nebrat!!! Nezajistí vypracování kupní smlouvy? Nebrat!!! Makléř tápe? Nejeví se jako profesionál? Hraje si na profesionála? Nebrat!!!

Chápete? Musíte si v tom udělat pořádně jasno. Nakonec budete sami vědět, komu svoji nemovitost svěříte. A jenom jednomu.

Přeji Vám všem mnoho úspěchů při prodávání či pronajímání Vašich nemovitostí či obchodních podílů spojených s bydlením.

Provize realitních kanceláří

V případě stanovení provize s realitní kanceláří není ani tak důležité, kolik si účtují, ale za co si účtují. Když totiž zjistíte, že v jedné realitní kanceláři zaplatíte 300.000,- Kč za to, za co v ostatních jenom 50.000,- Kč, není těžké si spočítat, že s takovou realitní kanceláří nemáte mnoho šancí na úspěch. Taková realitní kancelář totiž dovede spotřebovat 300.000,- Kč na úkony, na které jiným stačí jenom 50.000,- Kč a to znamená šest krát méně efektivity za vaše peníze. Nemyslete si, že neexistují. Tento článek píši právě proto, že mám na mysli velice konkrétní realitní kancelář, kterou nemohu jmenovat.

Jednali jste s realitní kanceláří osobně?
Byli si nabídnutou nemovitost prohlédnout?
Podepsali s Vámi řádnou smlouvu o spolupráci?
Viděli jste Vaši nemovitost v inzerci? Kde?
Informuje Vás pravidelně Vaše realitní kancelář o vývoji prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti?
Zajistila Vám Vaše realitní kancelář zájemce?
Je tento zájemce solventní?
Kdy může zaplatit?
Vybrala od zájemce zálohu?
Zajistila Vám realitní kancelář kupní či nájemní smlouvu?
Pomohla Vám se zajištěním předání nemovitosti, stěhováním, převodem telefonu, plynu, elektřiny ap.?

Tyto otázky Vám pomohou zjistit, za co Vámi vybraná realitní kancelář účtuje navrhovanou provizi. Od jedné realitní kanceláře ke druhé se obsah služeb liší. Zjistěte si proto pečlivě, co jejich služba zahrnuje. Vás samotné mohou napadnout další otázky, které Vám pomohou vybrat si tu správnou realitní kancelář.

Stabilní datum zůstává: "Liší-li se provize, kterou Vám realitní kancelář účtuje, musí se lišit i servis, který Vám realitní kancelář poskytne."

I když realitní kancelář úspěšně obstojí ve všech výše uvedených otázkách, provize 5-7% (dle celkové ceny nemovitosti) bohatě stačí na pokrytí nákladů realitní kanceláře.

Má provize stanovovaná na základě procent vůbec opodstatnění? Proč si RK jednoduše nestanoví neměnných 20.000,- Kč za prodanou nemovitost a např. 10.000,- za pronajatou nemovitost?

Odpovědět si můžete sami: Je více lidí, kteří mají hodně peněz, nebo je více těch, kteří mají méně peněz. Potom tedy: Hledají se snáze zájemci o levnější nemovitosti nebo o dražší nemovitosti. A nakonec: Stačí tedy všechny nemovitosti prezentovat v médiích stejně, bez ohledu na jejich cenu, nebo musíte u dražších nemovitostí použít více a dražší propagace?

Toto je to, co opodstatňuje ona procenta. Je to totéž, co byste museli udělat i Vy, kdybyste se snažili Vaši nemovitost prodat sami, a chtěli byste si zajistit úspěch - využít více zdrojů na získání zájemce.

Filozofie podnikání je velice jednoduchá. Buď zrealizujete málo obchodů za hodně nebo hodně obchodů za málo. Vybrali byste si realitní kancelář, která realizuje málo obchodů a účtuje si vysoké provize?